初めての家づくり。何も知らないと予定より1000万円高くなる!?

家づくりを始めるに当たって、どれくらいの予算を想定していますか?

また、どのようにして予算を決定しましたか?

僕の場合は、今住んでいる賃貸マンションの家賃10万円をベースに考えました。

住宅ローンは35年返済。月数に直すと420ヶ月です。

という訳で、単純に420ヶ月×10万円=4200万円!!!!が、我が家の最初の予算となりました。

ハウスメーカーの金額をネットで調べると60万から80万円くらいが多いです。(実際大手だとそれくらいです。)

家の大きさは30坪として計算すると、30坪×80万円=2400万円。土地を2000万円で買えば今より少し高くなるけど控除も受けられるし余裕!

・・・・と、何も知らないときは思っていました。実際こんなに安く家は建ちません。

今回は今まで知らなかった注文住宅を建てるときにかかる総コストについてまとめます。

坪単価だけで考えてはいけない

家を建てるときにネットで坪単価を調べる方は多いのではないでしょうか。僕もそうでした。

「ハウスメーカー 坪単価」とか「○○ハウス 坪単価」こんな感じでグーグル先生に聞いてみることが何回あったことか・・・

そしてグーグル先生はしっかり教えてくれますよね!「○○ハウスはAグレードとBグレードが用意されていますが、平均的には坪単価60~80万円と言われています。」

こんな感じで優しく教えてくれます。(実際には誰かのブログに書いてます)

でも、これは単なる坪単価の参考でしかありません。

実際に家を建てるときは坪単価だけ知っていても予算を決めることはできません。
実際には少なくともこれくらいのことが追加でかかってきます。

建物以外に必要な工事や費用
①水道引き込み工事 ②テレビ等のアンテナ工事 ③カーテン工事
④エアコン工事 ⑤外構工事 ⑥擁壁工事 ⑦地盤調査・改良工事
⑧中継ポール工事 ⑨オプション ⑩消費税

擁壁工事や地盤改良は必要ない場合がありますが土地によっては必要になるので入れておきました。他にも太陽光パネルを乗せたり、土地や建物の条件次第では追加でかかってくる可能性があります。

①~⑩の内容はブログ等に書かれている坪単価には含まれていないことがほとんどです。

僕はスウェーデンハウスで請負契約をしましたが、ネットの情報通り最初の坪単価は80万円くらいでしたが、それは建物の基本的な建設工事費のみです。

そのほかの工事を含めると大手ハウスメーカーなら坪単価100万円以上は普通にかかってきます。

当初80万円×30坪=2400万円で計算していましたが、100万円×30坪=3000万円となり、この時点で600万円の差が出ています。

実際どれくらいの工事が必要になるのか、どこまでが建物の基本工事費用に含まれるのかは会社によっても違うので、比較検討されるときはその辺りも確認されたほうがよろしいかと思います。

土地代だけでは土地は買えない

土地代だけでは土地を取得することはできません。

注文住宅の場合、土地から探し始める方も多いと思います。

ハウスメーカーや工務店分譲地を購入する場合は変わってくるかもしれませんが、不動産会社を経由して土地を購入する際、不動産会社が売主との間に入るため仲介手数料が発生します。

仲介手数料は不動産会社が設定しますが、最大で土地の金額×3%+6万円まで請求することができます。普通は満額を請求されることが多いです。

2000万円の土地ですと・・・2000万円×3%+6万円=66万円かかることになります。

さらに、土地にかかる税金の清算や登記費用などもかかってくるので、ここでも単純な土地の費用に100万円ほど追加でかかってきます。

ただ仲介手数料は土地の値段にかかってきますので、地域によって土地の値段は全然違いますので計算の参考までにお考えください。(土地の安いところに住みたい・・・)

ローンには手数料がかかる

「キャッシュで一括で家を建てる!」なんて男前なことができる人はかなり少ないと思います。(実は一括で買える人も絶対にローンを借りるほうが良いです。今の制度であればそのほうが得をします。絶対です。その話はまた別でします)

まぁ、一括で変えてしまう人は僕の話なんて読まなくて良いと思いますが・・笑

さて、ローンの話ですが、家を買う時には銀行で住宅ローンを借りることができます。

ローンを借りると必ず金利がかかってきますが、それ以外にも借りる金額以上に出費が発生します。

それは保証料と手数料です。ネット型かメガバンク型かで違いますが、どちらにしても借り入れの2.2%の手数料か保証料がかかる場合が多いです。

つまり現在の予算では建物に3000万円、土地に2100万円程かかってくることになっていますので、合計5100万円必要です。

5100万円の融資を受けるには・・・5100万円×2.2%=112.2万円の手数料または保証料がかかります。

融資を受ける際にはこの金額を借り入れ額に上乗せするか、金利に0.2%上乗せするか、現金で払うかなど銀行によって選択することができます。

あと、ややこしいのがつなぎ融資です。

住宅ローンは通常不動産引渡しの際の1回しかお金を渡してもらえません。しかし注文住宅の場合は土地の決済、建物工事の着工時、上棟時、引渡し時など数回に分けて支払いを請求されることがほとんどです。

そういった際には「つなぎ融資」を利用することになります。つなぎ融資にも手数料などお金がかかってきます。どれくらいかかるかは銀行によって違うので実際に銀行と相談してみてください。

(2020年8月時点でネット型ではつなぎ融資を受けることができません。)

まとめ

坪単価以外にかかる建物の費用、土地代以外に土地にかかる費用、ローンの手数料などを考えると30坪の家を当初は4200万~4400万円くらいで建てられると思っていました。

でも実際には・・・建物3000万円、土地2100万円、ローン手数料112万円

計5212万円かかることになります。ここにはオプション価格や土地の条件などで発生するようなコストはほとんど入ってませんし、引越し費用や新しい家具・家電の費用も入っていません。

坪単価だけで考えてしまうと最初の予算より1000万足りないなんてことが普通に起こってします。

注文住宅を購入される際には坪単価だけでなくどんな工事が必要なのか、どんなものを購入する予定なのかなども考えてから予算を考えて頂くと良いのかなぁと思います。

こんなはずじゃなかった。と思わないで済むように、参考になればうれしいです。

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